Pourquoi la valorisation d’un bien restera-t-elle toujours théorique ?

Posté le 20 avril 2020 par >Gaston - le Coach Maison !

Sommaire

L’estimation de la valeur théorique d’un bien :
Plusieurs méthodes d’évaluation coexistent :
Adapter la valeur d’un bien à la réalité de sa localisation.
Conclusion :
- - Quelle méthode appliquer ?
Comment s’y prend le C0ACH pour :
- Justifier le prix de vente comme un pro ?
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L’estimation de la valeur théorique d’un bien :

C‘est la somme valorisée des éléments constitutifs du bien.

La plupart des propriétaires sous-estiment la valeurPourquoi négocier son taux hypothécaire ?. Pour en savoir plus, cliquez sur le lien ... » de leur bien par manque de méthode et sans directives claires pour établir le prixPourquoi l'acheteur qui n'a pas notifié le refus d'octroi de crédit à temps met le propriétaire dans une mauvaise passe ?. Pour en savoir plus, cliquez sur le lien ... » de ventePourquoi le Compromis de vente ne vaudrait-il plus vente ? - Bombe au Palais !. Pour en savoir plus, cliquez sur le lien ... ».

Ils ont tendance à proposer un prix au pif qui ne tient pas la route et qui, aux yeux des acheteurs, va être ressenti comme surévalué. Pour que vendeur et acheteur arrivent à s’accorder sur un prix avec l’impressionPourquoi faire bonne impression ou quand la forme prime le fond ?. Pour en savoir plus, cliquez sur le lien ... » de conclure chacun une bonne affaire, il faut utiliser une approche cohérente pour rassurer l’acheteur et crédibiliser ainsi l’offrePourquoi le premier arrivé n'a pas la priorité ?. Pour en savoir plus, cliquez sur le lien ... » du vendeur.

Il est donc nécessaire de comprendre l’intérêt de proposer un prix justifié pour éviter de brûler son bien !

Tout doit être pris en compte dans la valorisation d’un bien. Qu’ils soient positifs ou négatifs, les facteurs qui influencent la valeur d’un bien sont nombreux.

Déterminer le prix est donc une étape fondamentale du processus de présentation d’un bien sur le marché.

Plusieurs méthodes d’évaluation coexistent :

bilanPourquoi le bilan de surface pondérée rassure l'amateur ?. Pour en savoir plus, cliquez sur le lien ... » de surface pondérée
revenus locatifs
rendement potentiel
points de comparaison

Ces méthodes se complètent en fonction du type de valeur à établir, ce qui est une hypothèse de départ à déterminer.

Les valeurs à la loupe

Voici une liste non exhaustive des valeurs possibles :

vénale
de gré à gré
en vente forcée
à neuf
de remplacement
de reconstruction
locative (R.C.)
abex
d’avenir
de convenance
d’expertise hypothécaire
etc….

Il y a plus de 20 façons différentes d’évaluer la valeur d’un bien !

Il importe donc de savoir de quoi on parle sous peine de s’y perdre, les valeurs les plus courantes étant la valeur vénale, la valeur de gré à gré et la valeur en vente forcée.

Mais ce qui importe pour le vendeur est la « vraie » valeur de son bien, c’est à dire le prix qu’il pourra en obtenir.

Pour ce faire, il y a lieu d’objectiver les critères utilisés afin de refléter un prix vraisemblable. Et il vaut mieux ne pas tirer de plan sur la comète car les acheteurs de prix fous n’ont en général pas les moyens de payer !

Adapter la valeur d’un bien à la réalité de sa localisation.

Le Q75 représente la moyenne du prix des trois quarts des ventes. Il est donc représentatif du marché immobilierPourquoi le notaire est votre meilleur ennemi.... Pour en savoir plus, cliquez sur le lien ... ». Quant au Q25 il représente le prix du quart le plus cher.

Pour rencontrer son marché, l’outil Q75 publié notamment dans le Trends Tendances, peut s’avérer fort utile. Il renseigne les prix du marché acquisitif par commune et par type de bien, et montre l‘évolution des prix dans le temps.

Un propriétaire devrait prendre conscience de l’importance de rester dans son marché en évitant tout investissement de convenance qui ne génère aucune plus-value.

Au delà du Q75 le prix d’un bien est hors marché et ne sera même pas vu sur les sites d’annonces en ligne. Il est donc prudent de ne pas dépasser ce plafond pour garder la meilleure chance de vendre.

Conclusion :

Vouloir vendre à un prix surestimé de plus de 15% c’est prendre le risque de brûler le bien.

Quelle méthode appliquer ?

Déterminer en 2 pages la valeur du bien sous la forme d’un montant :

en partant d’un bilan de surface pondérée
établir une liste valorisée de tous les éléments constitutifs de la valeur du bien.
(sans pour autant dresser un cahier des charges de type « architecte »)

C’est le service que peut rendre un expertLorsque l'immobilier va, tout va !. Pour en savoir plus, cliquez sur le lien ... » immobilier.