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Compromis de vente vaut vente !
Cette expression signifie que la vente est valablement conclue à la signature du compromis :
Dans ce cas, la vente est définitive et elle est dite « parfaite« .
Le Code civil précise qu’il y a vente dès que vendeur et acheteur échangent leur accord sur les seuls éléments que sont « la chose » (l’immeuble) et «  son prixPourquoi plus le prix est moins cher et moins la valeur est plus grande ?. Pour en savoir plus, cliquez sur le lien ... »« . Cet accord ne doit pas être matérialisé sous une forme spécifique pour être valablement contracté.
Par exemple :  »J’achète votre maison et mets mon accord sur votre offrePourquoi le premier arrivé n'a pas la priorité ?. Pour en savoir plus, cliquez sur le lien ... » » verbalement ou même par… SMS suffit !
L’offre unilatérale d’acquisition est donc un acte juridique capital puisqu’il suffit, en principe, qu’elle soit simplement acceptée par le vendeur pour que la vente se forme irrévocablement.
Une offre doit donc être formulée et émise avec la plus grande prudence car elle n’a rien d’anodin !
De plus son acceptation active le droit fiscal avec l’obligation d’enregistrer la vente dans les 4 mois.
Et pour l’enregistrement il y a des « droits de mutation » conséquents à payer.
La vente étant parfaite par la simple acceptation de l’offre d’achat, les parties ne peuvent
plus renoncer unilatéralement aux engagements qui naissent de la vente. L’acquéreur a l’obligation de payer le prix convenu, et le vendeur celui de livrer la chose. (remise des cléfs)
Si l’une des parties veut se soustraire à son engagement, l’autre peut demander en justice (et dans tous les cas, obligatoirement en justice) :
- soit la condamnation à passer l’acte de vente,
- soit la résolution de la vente aux tors de l’autre avec l’obtention de dommages et intérêts.
Après l’acceptation de l’offre, aucune des deux parties ne peut venir imposer d’autres conditions à l’exécution de la vente, par exemple :
- passer l’acte notarié dans les plus brefs délais,
- conditionner l’achat à l’obtention d’un crédit hypothécaire.
Les dispositions du Code civil sont en principe d’application pour régler le sort juridique de tout ce qui n’aurait pas été convenu.
Les parties peuvent en plein accord et tant que l’ acte authentique de vente n’est pas signé, tout changer pour autant qu’elles ne détournent pas des droits déjà nés par les accords en cours. Ce qui dans ce cas serait une fraudePourquoi un krach financier peut suivre un défaut de paiement ?. Pour en savoir plus, cliquez sur le lien ... » !
Donc, sauf accord de l’autre partie qui n’est nullement tenu de le donner, il ne pourra plus ensuite être dérogé à ces règles de droit commun. Or l’application de ce droit commun à la vente peut se révéler particulièrement défavorable, voire catastrophique, pour l’une ou l’autre partie.
Deux exemples :
Condition d’octroi d’un prêt :
Dans la grande majorité des cas, les actes de vente prévoient une condition suspensivePourquoi négocier son taux hypothécaire ?. Pour en savoir plus, cliquez sur le lien ... » en faveur de l’acquéreur lui permettant de ne pas être tenu de payer le prix convenu s’il n’obtient pas son prêt dans un délai déterminé. Contrairement à une idée fort répandue, cette conditionPourquoi une offre n'a pas à être "soutenue" par une condition ?. Pour en savoir plus, cliquez sur le lien ... » n’est pas automatiquement établie « de droit ».
Et il n’ est pas toujours possible de l’insérer dans le compromis après sa signature.
Par conséquent, si dans l’offre d’achat il n’est pas précisé que l’acquéreur demande un crédit hypothécaire, il est définitivement obligé de payer le prix convenu, même si le crédit ne lui est finalement pas octroyé.
Clause de rétractation :
Dans la plupart des compromis de vente, une indemnité forfaitaire est prévue en faveur de la partie qui subit la défaillance (rétractation par exemple du contractant). Elle est généralement fixée à 10 ou 15% du prix de vente.
Si cette clause ne figure pas dans l’offre ni dans les conditions de son acceptation, cette indemnité forfaitaire ne sera pas d’application.
Par conséquent, si le vendeur venait ensuite à ne pas respecter ses engagements contractuels, par exemple :
- Â en refusant de passer l’acte authentique de vente
- et/ou en revendant son bien à un tiers plus offrant
et si l’acquéreur décidait d’opter pour la demande en résolution de la vente avec dommages et intérêts,
il devrait alors aller en justice et établir dans sa demande en réparation :
-  la réalité du préjudice
-  et l’importance de celui-ci.
Cette double preuve n’est pas toujours simple à établir.
En outre, l’indemnisation que l’on pourrait obtenir serait probabement inférieure à l’indemnité forfaitaire.
Des principes sérieusement écornés par de récentes décisions de justice.
Depuis quelques années  les juridictions sont de plus en plus nombreuses à considérer, qu’en
Compromis de vente
raison de la complexité croissante des contrats de vente d’immeuble, le seul accord des parties sur la chose et son prix ne suffit plus pour considérer la vente comme étant pleinement consensuelle.
Bref, il n’y a plus d’accord sur rien tant qu’il n’y a pas d’accord sur tout !
Cette tendance s’est notamment manifestée dans des situations où des candidats-acquéreurs considéraient avoir acquis le bien par la seule acceptation du prix annoncé par le vendeur ou son agent immobilierPourquoi le délit de blanchiment d'argent guette tout propriétaire victime d'un rip deal ?. Pour en savoir plus, cliquez sur le lien ... ».
Pour cette jurisprudence, la vente n’est parfaite que s’il y a accord des parties sur tous les éléments essentiels du contrat.
Outre la chose et le prix  l’accord doit dorénavant porter sur  toutes les modalités subséquentes essentielles aux yeux de chaque partie et ça… c’est une (r)évolution !
Par exemple :
- les responsabilités en cas de vice caché
- les modalités de paiementPourquoi un krach financier peut suivre un défaut de paiement ?. Pour en savoir plus, cliquez sur le lien ... » du prix
- la situation hypothécaire du bien
- la date du transfert de propriété et des risques
- l’obtention d’un crédit hypothécaire
- et tout autre élément, quel qu’il soit, essentiel aux yeux de chaque partie…
Or ce n’est généralement qu’au moment du compromis de vente que ces questions sont traitées.
Et en cas d’acceptation d’une offre préalable exempte de modalités… il est trop tard !
Conclusion :
Pour toute offre immobilière, et compte tenu de la jurisprudence actuelle, il est indispensable pour se prémunir de toute surprise :
- de préciser l’adresse du bien (la chose) et le prix proposé,
- d’indiquer que l’offre est un engagement à négocier les modalités d’exécution de la vente en vue de signer un compromis dans les 8 ou 10 jours, par exemple.
Une fois l’offre signée, les parties ont alors l’obligation de négocier les modalités de la vente, sous peine de se voir réclamer des  indemnités.
Ainsi ce sera lors de la signature du compromis comprenant toutes les modalités de la vente que celle-ci deviendra parfaite, donc définitive.
Cette situation est beaucoup plus rassurante pour les parties qui auront ainsi tout loisir de réfléchir aux conditions d’exécution de la vente, auxquelles elles consentent, en pleine connaissance de cause.
Aux petites causes…de grands effets ! Ou comment se prémunir des désastres causés par une offre hâtive  faite dans le stress à l’idée de rater la bonne affaire !
…avec l’éclairage du coach.
Quel est l’éclairage du C0ACH pour :
Sécuriser le compromis afin de se prémunir du risque d’une annulation de vente ?
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A tout bientôt j'espère...
Et d'ici là , que la réussite vous habite.
Gаston - le Coаch Mаіson !
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Lorsque l'immobilier va, tout va !
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