Pourquoi la condition suspensive est potentiellement dangereuse pour le propriétaire ?

Posté le 20 octobre 2020 par >Gaston - le Coach Maison !

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La condition suspensivePourquoi négocier son taux hypothécaire ?. Pour en savoir plus, cliquez sur le lien ... » est dangereuse à utiliser

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La nullité relative en pratique :

La conditionPourquoi une offre n'a pas à être "soutenue" par une condition ?. Pour en savoir plus, cliquez sur le lien ... » suspensive est bien utile quand elle permet aux parties de conclure la ventePourquoi le Compromis de vente ne vaudrait-il plus vente ? - Bombe au Palais !. Pour en savoir plus, cliquez sur le lien ... » d’un bien à la condition d’obtenir subséquemment un crédit hypothécaire, afin que l’acquéreur puisse exécuter son obligation de payer le prixPourquoi plus le prix est moins cher et moins la valeur est plus grande ?. Pour en savoir plus, cliquez sur le lien ... » convenu.

Cependant l’utilisation de cette condition peut s’avérer dangereuse car elle peut devenir inapplicable pour cause de nullité relative !

Relative veut dire se rapportant à la seule condition suspensive elle-même et non à l’ensemble du contrat auquel elle s’applique. Cette condition n’ayant alors aucune validité, elle est censée n’avoir jamais existé.

La vente devient alors parfaite… avec un acquéreur qui risque bien de se trouver en défaut de paiementPourquoi le défaut de paiement bloque le bien ?. Pour en savoir plus, cliquez sur le lien ... ». La pire situation qui soit !

Deux possibilités de nullité relative :

1- La nullité juridique :

Le non respect du caractère non potestatif d’une condition suspensive la rend nulle.
En clair, la réalisation de la condition suspensive ne peut plus dépendre de la volonté d’une des parties pour qu’elle ne se réalise pas.

Par exemple :

L’acquéreur n’introduit aucune demande de crédit hypothécaire
Il n’introduit une demande que dans sa seule banque
Il manœuvre auprès de sa banque afin de se voir essuyer un refus
De même lorsque l’acquéreur stipule qu’il achète un bien pour autant qu’il arrive à en vendre un autre
Ou encore, la vente est conclue à la condition que le propriétaire ne vende pas à un meilleur prix

2- La nullité jurisprudentielle :

Un tribunal peut considérer que la condition étant irréaliste, elle est l’expression de la volonté d’une des parties pour que la vente n’aboutisse pas.

Par exemple :

Acheter à la condition suspensive d’obtenir un crédit hypothécaire d’une quotité égale à 100% du prix convenu
Acheter à condition d’obtenir un divorce d’ici l’acte authentique de vente
Ou tout autre condition sans relation aucune entre les parties ou avec l’objet du compromis.

Quel est le dommage de cette nullité relative ?

Le simple enregistrement d’un accord d’annulation de la vente pour cause de refus de crédit peut parfois s’appliquer. Dans ce cas les parties s’en sortent à bon compte !

Mais si ce n’est le cas, les droits de mutation sont dus et exigibles dans les 4 mois du compromis.
Et les parties étant solidaires du paiementPourquoi un krach financier peut suivre un défaut de paiement ?. Pour en savoir plus, cliquez sur le lien ... », le propriétaire sera prié, sous peine de saisie, de les avancer lui-même.

S’il veut récupérer son bien, il devra passer obligatoirement par la voie judiciaire !
Outre la perte d’une chance de vendre à ce prix, la perte de temps (blocage de la vente) et d’argent (une commission d’agence immobilière par exemple), le dommage risque de prendre des proportions importantes sur le plan judiciaire et fiscal.

Il lui en coûtera +/- 3% du prix de vente en frais judiciaires sans compter les frais d’avocat. Et ce n’est pas tout !
Si la procédure prend plus de 2 ans (quasiment toujours le cas), il n’aura plus droit au remboursement des droits d’enregistrement de la vente avortée pour cause de demande tardive de remboursement. De plus le fisc va lui réclamer une deuxième fois les droits pour la récupération du bien, considérée comme une nouvelle mutation !

La mise en oeuvre d’une condition suspensive n’a donc rien d’anodin.

Quelle attitude adopter ?

Refuser une condition suspensive ? Non car cela ne sécurise en rien les risques d’une vente immobilière, bien au contraire, ça les augmente en tentant l’amateur d’acheter sans aucune précaution.

Mais elle doit être correctement libellée avec un amateur offrant des sécurités.
Dans ce cas il n’y a pas lieu de s’en priver pour pouvoir profiter du côté pratique sur le plan du droit civil et de son avantage de rendre le droit fiscal non exigible tant que la condition n’est pas réalisée.

Cependant il faut être extrêmement prudent dans l’utilisation de cette pratique.

Dans le processus de vente, à un moment donné, les parties doivent se faire confiance, sinon la vie en société devient impossible.

Conclusion :

Néanmoins :

il ne faut pas accorder sa confiance a prioriPourquoi se déchaîner permet au propriétaire d'obtenir son prix ?. Pour en savoir plus, cliquez sur le lien ... » sans prudence ni précaution !
il faut demander, avant de signer quoique ce soit, l’avis d’un professionnel qui pourra vous défendre
qui dit risque dit aussi garantie, et c’est là qu’il faut s’assurer contre le risque de nullité relative.

…avec l’éclairage du coach.

Comment s’y prend le C0ACH pour :