Pourquoi la procrastination du vendeur lui fait prendre un risque insensé ?

Posté le 20 mars 2020 par >Gaston - le Coach Maison !

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La procrastination ou l’art de remettre à plus tard ce qui ne semble pas urgent.

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La procrastination ou l’art de remettre à plus tard ce qui ne semble pas urgent.

Pourquoi établir un bilanPourquoi le bilan de surface pondérée rassure l'amateur ?. Pour en savoir plus, cliquez sur le lien ... » énergétique avant la mise en ventePourquoi le Compromis de vente ne vaudrait-il plus vente ? - Bombe au Palais !. Pour en savoir plus, cliquez sur le lien ... » d’un bien ?

Ou pourquoi se renseigner sur l‘affectation précise du bien alors qu’il sera toujours temps de s’en inquiéter si la question devait être posée ?

Deux raisons à cela :

Dans le cas du bilan énergétique, c’est une obligation préalable à toute publication d’annonce de vente qui émane d’une directive Européenne
et c’est aussi, dans tous les cas, une précaution bien utile pour éviter toute situation rédhibitoire en tenant compte de l’obligation d’information du vendeur

Cette situation risquerait d’être invoquée dès qu’une information se révélerait être fausse, comme l’affectation du bien, ou si elle était ignorée de l’acquéreur comme toute infraction urbanistiquePourquoi un propriétaire devrait se mettre à l’аbrі de tout ennuі urbanistique ?. Pour en savoir plus, cliquez sur le lien ... » ou d’environnement.

Prenons un exemple : un deuxième logement dans un bien modifiera la valeurPourquoi négocier son taux hypothécaire ?. Pour en savoir plus, cliquez sur le lien ... » de celui-ci de manière significative selon qu’il est défini comme maison d’habitation ou maison unifamiliale. Dans ce dernier cas,

il sera interdit à un locataire de s’y domicilier, affectant ainsi négativement la valeur du bien.

Imaginez la réaction d’un acquéreur qui n’apprendrait cette réalité qu’après la signature du compromis !

La remise en cause du prix convenu :

Le prixPourquoi plus le prix est moins cher et moins la valeur est plus grande ?. Pour en savoir plus, cliquez sur le lien ... » du compromis pourrait être contesté à l’acte authentique au motif qu’un nouvel élément négatif est apparu entretemps. C’est le cas redoutable de la situation dite « rédhibitoire ».

Le vendeur a donc intérêt à se prémunir de ce risque en étant totalement transparent dans la présentation du bien qu’il vend.

C’est une question du respect de l’obligation d’informations qui lui incombe, et tout élément qui lui est connu ou censé l’être (mérule) mais non révélé avant le compromis est constitutif de dol !

Le vendeur se doit de communiquer TOUS les renseignements concernant le bien AVANT la formulation d’une offrePourquoi le premier arrivé n'a pas la priorité ?. Pour en savoir plus, cliquez sur le lien ... » d’acquéreur pour pouvoir rester serein quant à la bonne exécution de la vente.

Hors de question de vouloir cacher :

la moindre situation de mauvais état du bien sous peine de se voir reprocher un vice caché
(soit avoir dissimulé volontairement)
le moindre élément qui pourrait constituer une surprise désagréable pour l’acquéreur tel que :
- une servitude non reprise au titre de propriété :
  (autre que publique ou légale)
- une infraction urbanistique :
  (aménagement intérieur sans permis, changement d’affectation, etc…)
- une infraction à l’environnement :
  (citerne à mazout sans permis, pollution du sol, non conformité de la collecte des eaux usées, etc…)
- etc…

Que faut-il préparer en vue de la vente?

1- Avant la mise en vente sur le marché :

Le bilan énergétique doit être établi avant toute annonce de vente sous peine d’amende administrative.
La mention « CPEB en cours » que l’on voit fleurir sur Internet n’est pas toléré, c’est clairement une infraction.

Ce bilan énergétique est une obligation européenne pour permettre à tout acquéreur d’un bien d’en connaître la situation énergivore ou non dès la découverte du bien.

Ainsi venir joindre un bilan énergétique en extrême urgence en vue de contre-signer une offre d’achat fraîchement reçue pour un bien que l’on vend « dans l’état bien connu de l’acheteur » ne correspondrait en rien à la réalité !

Il sera donc très aisé pour un acquéreur de soulever cette anomalie a posteriori afin d’obtenir gain de cause par une réduction substantielle du prix laissée à l’appréciation d’un juge… et de plus en plus souvent d’un arbitre.

Une situation urbanistique non claire procède de la même situation périlleuse…c’est chercher des ennuis !

2- Doit faire partie du compromis de vente :

Le titre de propriété qui est un document public et non un document privé comme d’aucuns le croient
La copie de la police d’assurance incendie et risques connexes
La copie d’un certificat urbanistique reprenant la situation actuelle du bien
La copie d’un avertissement extrait de rôle permettant de connaître la situation fiscale du bien
La copie des permis d’environnement (citerne mazout, exploitation)
La copie de l’attestation du sol (pollution), obligation variable suivant la Région.
Les copies de divers certificats suivant la Région (termites, plomb, amiante, etc…)
Tout élément de limitation de propriété en nue-propriété ou en usufruit (location de tout ou partie du bien)
Tout droit qui grève le bien (préemption, option, réméré, etc…)

3- Doivent être joints à l’acte authentique :

Le dossier d’intervention ultérieur (DIU) qui est le carnet d’entretien du bien
La visitePourquoi faire bonne impression ou quand la forme prime le fond ?. Pour en savoir plus, cliquez sur le lien ... » de contrôle électrique (état de l’installation après 25 ans de mise en service)
La liste des détecteurs de fumées permettant la détection d’incendie
(mesure quasi généralisée en Europe depuis 2015)
Tous les originaux des copies remises au compromis
Toutes les garanties relatives aux équipements
Les attestations d’état (ramonage cheminée, entretien chaudière, étanchéité citerne, etc…)

Les mesures volontaires :

La confiance se mérite, et pour ce faire, rien n’égale la transparence.
Voilà l’occasion idéale d’aller au delà des obligations pour gagner la confiance de l’acquéreur afin d’augmenter la valeur perçuePourquoi la valeur perçue d'un bien dépend du propriétaire ?. Pour en savoir plus, cliquez sur le lien ... » du bien.

Par exemple :

Les plans et permis des constructions
Un relevé des servitudesPourquoi ne rien craindre des servitudes sur fond dominant ?. Pour en savoir plus, cliquez sur le lien ... » légales ou publiques
La communication des sentiers vicinaux s’il échet :
(voir atlas auprès de la commune)
Toute facture relative au bien ou à son entretien :
(entretien, réparation, etc…)
La communication du taux moyen d’argon dans la commune
Un audit énergétique (PAE) permettant d’envisager objectivement les travaux d’isolation éventuels
Etc…

Conclusion :

Inutile de courir, il faut juste démarrer au bon moment !

Rien ne fait plus amateur qu’un propriétaire qui ne sait pas répondre aux questions posées. Ce n’est pas de nature à rassurer un visiteur qui a besoin de savoir pour poursuivre sa démarche d’achat.

Les réponses et attitudes hésitantes sont synonymes d’appréhension, et cela se paie cash : « On va réfléchir » et le visiteur ne revient jamais.

Il faut connaître ce que l’on vend et savoir répondre avec assurance et conviction.
Et pour ce faire, la procrastination n’est pas le bon plan.

Le Coaching immobilierPourquoi "bien dire" permet au propriétaire d'être mieux entendu ?. Pour en savoir plus, cliquez sur le lien ... » permet au propriétaire d’acquérir ce savoir faire pour répondre avec discernement et donner l’envie à l’amateur d’acquérir le bien.

C’est une question de tactiques de présentation du bien.
Et tout le monde en est capable rapidement !

…avec l’éclairage du coach.

Quel est l’éclairage du C0ACH pour :