Pourquoi la stratégie des agences ne sert que leurs intérêts ?

Posté le 15 mars 2020 par >Gaston - le Coach Maison !

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C’est quoi la stratégie ?

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C’est quoi la stratégie ?

C’est la détermination d’un plan d’actions pour atteindre un but

C‘est donc une question de choix et non de moyens. Donner l’envie à un amateur d’acheter un bien parce que l’on diminue son prixPourquoi l'acheteur qui n'a pas notifié le refus d'octroi de crédit à temps met le propriétaire dans une mauvaise passe ?. Pour en savoir plus, cliquez sur le lien ... » est bien un choix.

Ce faisant, le propriétaire en diminue d’autant la valeurPourquoi bien publier son annonce de vente ?. Pour en savoir plus, cliquez sur le lien ... » et bien plus grave, il induit l’impressionPourquoi faire bonne impression ou quand la forme prime le fond ?. Pour en savoir plus, cliquez sur le lien ... » que :

il a surévalué son bien au départ mais que personne n’a été pigeon
le bien présente un défaut
le prix reste toujours trop élevé puisque le bien reste invendu
la situation de non ventePourquoi le Compromis de vente ne vaudrait-il plus vente ? - Bombe au Palais !. Pour en savoir plus, cliquez sur le lien ... » permettrait de poursuive une dynamique d’une chute de prix sans fin

Quelle est la stratégie d’une agence ?

Aucune agence ne dispose d’une clientèle au motif que chaque client servi est un client perdu. Quant aux autres, au bout de 3 semaines, ils auront trouvé ailleurs ou changé d’avis. Une agence n’a donc pas de clientèle, elle ne génère que des opportunités !

Les honoraires d’agence étant liés au résultat obtenu, usuellement 3% hors TVA, plus le prix obtenu est élevé, plus les honoraires dus grimpent.
C’est exact mais totalement faux en terme…

de risques car plus le temps passe et moins la probabilité d’atteindre le résultat se profile.
L’intérêt des agences immobilières est donc de vendre sans s’attarder au prix obtenu de manière à s’assurer d’une recette plutôt que de tout perdre.

Un rapide calcul permet de mieux comprendre. Supposons un bien proposé à 400.000 EUR dont la vente au prix plein rapporterait 14.520 EUR d’honoraires. Imaginons maintenant la même vente à un prix réduit de 80.000 EUR soit 320.000 et donc à des honoraires réduits à 11.616 EUR.
Il en résulte un manque à gagner de la différence soit 2.904 EUR.

Quel est l’intérêt de l’agence ?

Encaisser de suite 11.616 EUR ou s’acharner à défendre la valeur du bien pour encaisser 2.904 EUR de plus ? Le risque de ne pas vendre dans le temps imparti de sa mission vaut-il la chandelle ? N’est-il pas préférable de s’assurer d’un revenu moindre et de reproduire le même schéma sur le bien suivant ? Poser la question est déjà y répondre !

Le premier objectif d’une agence est d’obtenir des biens à vendre.
Pour ce faire, le propriétaire peut obtenir tout ce qu’il souhaite d’une agence et même plus s’il n’a pas fait la démarche d’aller lui-même vers une agence.
Pour obtenir des biens à vendre les agences doivent donner l’impression d’avoir la solution.

Il est important de montrer son importance sur le marché en terme de nombre de biens en portefeuille, voire par le nombre de mètres courant de ses vitrines de présentation pour impressionner !

Vient ensuite la démonstration de vouloir satisfaire le propriétaire en promettant d’aller vite et bien par la formule lapidaire : « On va essayer » !
Evidemment comme aucune garantie de résultat n’est jamais proposée il est aléatoire d’obtenir le résultat espéré.

A la question : « Quelle sera votre stratégie de vente ? »

Les agences répondent à côté du sujet en confondant volontairement stratégie et moyens pour l’exécuter pour noyer le poisson car elles n’ont pas de stratégie avouable. En effet, mettre des annonces, procéder à des visites et obtenir des offres n’est pas une stratégie mais la mise en oeuvre de moyens.

En réalité il y a bien une stratégie mais elle est cachée, c’est celle de proposer une bonne affaire seulement à l’amateur pour le pousser à agir. Il s’agit de la stratégie du contraste alors que le propriétaire imagine que son agence va mettre son bien en valeur. C’est malheureusement tout le contraire qui se passe, les agences mettent en place une stratégie de dévalorisation.

Cette stratégie en soi n’a rien d’illégal. Ce qui ne va pas, c’est que le propriétaire du bien n’y a pas consenti et qu’elle ne joue pas en sa faveur mais uniquement à celle de son agence.

La mise en place de cette stratégie se passe en deux phases.

Un bien nouvellement mis en vente va servir de point de comparaison en tant que bien trop cher. Les agences ont donc besoin d’avoir ce type de bien en portefeuille pour pouvoir le montrer de l’intérieur.

Ensuite, le visiteur est invité à visiter un autre bien du même type mais dont l’agence est parvenue à diminuer le prix de l’ordre du 10%. Flairant la bonne affaire par la différence de prix, l’amateur est poussé à acheter de suite par crainte de voir cette « bonne affaire » lui filer entre les doigts.

Conclusion :

Après quelques temps, fort des visites ainsi échafaudées et évidemment infructueuses, l’agence obtient une réduction de prix sur le bien prétendument trop cher et le cycle infernal recommence avec un nouveau bien fraîchement mis en vente.

…avec l’éclairage du coach.

Quel est l’éclairage du C0ACH pour :